Налогообложение продажи недвижимости в Болгарии иностранцем
Сегодня мы рассмотрим очень интересный вопрос, а именно: облагается ли налогом продажа недвижимости иностранными физическими лицами в Болгарии. Этот вопрос стал чрезвычайно актуальным в последний год в связи с массовыми продажами недвижимости российскими гражданами в результате неблагоприятной политической ситуации.
Налоговое законодательство Болгарии
Болгарское законодательство, в частности Закон о подоходном налоге с физических лиц (ЗДДФЛ), предусматривает освобождение от налогообложения доходов от продажи недвижимости:
Не подлежат на налогообложение доходы, полученные в течение налогового года от продажи или обмена:
ст. 13 (1) п. 1 — ЗДДФЛ
а) одно недвижимое жилое имущество, если с даты приобретения до даты продажи или обмена прошло более трех лет;
б) до двух объектов недвижимого имущества, а также объектов сельскохозяйственного и лесного назначения, независимо от их количества, если с даты приобретения до даты продажи или обмена прошло более 5 лет;
Другими словами, прибыль от продажи недвижимости не облагается налогом, если с момента покупки до продажи прошло более трех лет. Если между покупкой и продажей прошло более пяти лет, то прибыль от продажи двух объектов недвижимости не облагается налогом.
Пока все замечательно. Однако все вышесказанное относится только к физическим лицам — резидентам Болгарии. Для иностранцев, которые не являются резидентами Болгарии для целей налогообложения, положения совершенно иные.
Иностранцы платят налог на прибыль при продаже недвижимости в Болгарии
Как мы уже писали выше, иностранные физические лица платят налог на прибыль от продажи недвижимости в Болгарии. Для них этот доход облагается окончательным налогом в соответствии со статьей 37 Закона о подоходном налоге.
Окончательным налогом независимо от обстоятельств по статье 13 облагаются доходы по статье 8, пункт 11, а также следующие доходы из источника в Болгарии, начисленные/выплаченные в пользу иностранных физических лиц, если они не получены через определённую базу в стране: доходы от продажи, обмена и другого возмездного отчуждения недвижимого имущества;
ст. 37(1), п. 10 — ЗДДФЛ
Иными словами, для иностранцев (иностранных физических лиц по смыслу Закона о налоге с доходов физических лиц — ЗДДФЛ), прибыль от продажи недвижимости не является необлагаемым доходом по статье 13 ЗДДФЛ. Эта прибыль подлежит налогообложению в соответствии со статьёй 37 ЗДДФЛ, а ставка налога составляет:
Окончательный налог по доходам, указанным в ст. 37(1), п. 10 и 11, определяется на основе положительной разницы между продажной ценой и документально подтверждённой ценой приобретения имущества, уменьшенной на 10 процентов расходов.
ст. 37(3) — ЗДДФЛ
А согласно статье 46 Закона о подоходном налоге «налоговая ставка составляет 10% для доходов, предусмотренных статьей 37…». Это фактически означает, что прибыль от продажи недвижимости иностранными физическими лицами облагается в Болгарии по ставке 9%.
Уплата налога иностранным физическим лицом
Налог на прибыль от продажи недвижимости иностранцами подлежит уплате до конца месяца, следующего за кварталом, в котором была реализована прибыль. В соответствии со статьей 65 Закона о подоходном налоге:
Налог по статье 46 на доходы по статье 37, часть 1, пункты 10–12 и статье 38, часть 5 уплачивается в порядке, установленном статьёй 67, лицом, получившим доход.
ст. 65(6) — ЗДДФЛ
И в соответствии со ст. 67 — ЗДДФЛ:
Если плательщик дохода не обязан удерживать и уплачивать налог, налог, предусмотренный статьями 43, 44 и 46, должен быть уплачен лицом, получившим доход, до конца месяца, следующего за кварталом получения дохода.
ст. 67(1) — ЗДДФЛ
Уголовная ответственность
Следует отметить, что неуплата налоговых обязательств в размере 3 000 левов (1 534 евро) и более является в Болгарии уголовным преступлением и карается крайне сурово.
Пример
Гражданин России купил недвижимость в Болгарии в 2011 году за сумму 75 000 евро. В марте 2025 года россиянин продал недвижимость за 95 000 евро. В этом случае прибыль, полученная от сделки, составляет 20 000 евро (95 000 — 75 000). Согласно ст. 37(3) — ЗДДФЛ, окончательный налог определяется с прибыли за вычетом расходов в размере 10%. Таким образом, налогооблагаемая прибыль составляет 18 000 евро (20 000 — 10 %). И в соответствии со статьей 46 Закона о подоходном налоге эта прибыль облагается окончательным налогом в размере 10 %. Таким образом, налог, подлежащий уплате иностранцем, составляет 1 800 евро (1 800 x 10%) или 3520 левов.
Иностранный гражданин должен задекларировать этот налог и перечислить его на счет налоговой службы до 30 апреля 2025 года, согласно ст. 67(1) — ЗДДФЛ. Поскольку сумма налога превышает 3 000 левов, если иностранный гражданин не задекларирует и не уплатит его, он совершит преступление, предусмотренное статьей 255 Уголовного кодекса. Это преступление наказывается лишением свободы на срок от одного года до шести лет и штрафом в размере до двух тысяч левов.