Данъчно облагане при продажба на имот в България от чужденец
Днес ще разгледаме един изключително интересен въпрос, а именно облага ли се данъчно продажбата на имоти от чуждестранни физически лица в България. Този въпрос стана изключително актуален през последната година, поради масовите разпродажби на имоти от руски граждани, в следствие на неблагоприятната политическа обстановка.
Българското данъчно законодателство
Българското законодателство, по-конкретно Законът за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ), предвижда освобождаване от облагане на печалбите от продажба на недвижимо имущество:
Не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:
чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ
а) един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;
б) до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години;
С други думи, не се облага печалбата от продажба на един недвижим имот, ако от покупката до продажбата му са изминали повече от три години. Ако от покупката до продажбата са изминали повече от пет години, тогава не се облага печалбата от продажбата на два имота.
Дотук добре. Обаче горното важи само за местни за България физически лица. За чужденците, които не са местни лица за данъчни цели в България, разпоредбите са съвсем други.
Чужденците плащат данък върху печалбата при продажба на недвижими имоти в България
Както написахме по-горе, чуждестранните физически лица плащат данък върху печалбата от продажбата на недвижимо имущество в България. За тях този доход се облага с окончателен данък по реда на чл. 37 от ЗДДФЛ.
С окончателен данък независимо от обстоятелствата по чл. 13 се облагат доходите по чл. 8, ал. 11 и следните доходи от източник в България, начислени/изплатени в полза на чуждестранни физически лица, когато не са реализирани чрез определена база в страната: доходи от продажба, замяна и друго възмездно прехвърляне на недвижимо имущество;
чл. 37, ал. 1, т. 10 от ЗДДФЛ
С други думи, за чужденците (чуждестранни физически лица по смисъла на ЗДДФЛ), печалбата от продажба на недвижими имоти не е необлагаем доход по чл. 13 от ЗДДФЛ. Тази печалба се облага съгласно чл. 37 от ЗДДФЛ и размерът на данъка е както следва:
Окончателният данък за доходите по ал. 1, т. 10 и 11 се определя върху положителната разлика между продажната цена и документално доказаната цена на придобиване на имуществото, намалена с 10 на сто разходи.
чл. 37, ал. 3 от ЗДДФЛ
А съгласно чл. 46 от ЗДДФЛ „ставката на данъка е 10 на сто за доходите по чл. 37…“. Това на практика означава, че печалбата от продажбата на недвижими имоти от чуждестранни физически лица се облага с 9% данък в България.
Внасяне на данъка от чуждестранното физическо лице
Данъкът от печалбата от продажбата на недвижимите имоти от чужденци следва да се плати до края на месеца, следващ тримесечието, в което е реализирана печалбата. Съгласно чл. 65 от ЗДДФЛ:
Данъкът по чл. 46 за доходите по чл. 37, ал. 1, т. 10 – 12 и чл. 38, ал. 5 се внася по реда на чл. 67 от лицето, придобило дохода.
чл. 65, ал. 6 от ЗДДФЛ
А съгласно чл. 67 от ЗДДФЛ:
Когато платецът на дохода не е задължен да удържа и внася данъка, данъкът по чл. 43, 44 и 46 се внася от лицето, придобило дохода, в срок до края на месеца, следващ тримесечието на придобиване на дохода.
чл. 67, ал. 1 от ЗДДФЛ
Наказателна отговорност
Следва да отбележим, че неплащането на данъчни задължения в размер на 3000 лева (1534 евро) или повече е криминално престъпление в България и се наказва изключително строго.
Пример
Руски гражданин е закупил имот в България през 2011 година за сумата от 75 000 евро. През месец март 2025 година, руският гражданин продава имота за 95 000 евро. В този случай реализираната печалба по сделката е 20 000 евро (95 000 – 75 000). Съгласно чл. 37, ал. 3 от ЗДДФЛ, окончателният данък се определя върху печалбата, намалена с 10% разходи. Това прави облагаема печалба от 18 000 евро (20 000 – 10%). А съгласно чл. 46 от ЗДДФЛ тази печалба се облага окончателен данък от 10%. Следователно данъкът, който чужденецът дължи е в размер на 1 800 евро (1 800 x 10%) или 3520 лв.
Чуждестранният гражданин трябва да декларира този данък и да го заплати по сметката на данъчната служба в срок до 30.04.2025г., съгласно ал. 67, ал. 1 от ЗДДФЛ. Тъй като дължимият данък е в размер на повече от 3000 лева, то ако чужденецът не го декларира и заплати, то той ще извърши престъпление по чл. 255 от Наказателния кодекс. Това престъпление се наказва с лишаване от свобода от една до шест години и глоба до две хиляди лева.